한국의 젊은 부자들

한국의 젊은 부자들

박용석지음, 토네이도 출판 2006.12.22

 

1. 저축과 투자를 효과적으로 병행하라

 

저축은 수비요, 투자는 공격이다.

하루 종일 일만 하는 사람은 돈 벌 시간이 없다.

소비가 아니라 투자를 위해 일해야 한다.

부자가 되는 관건은 얼마나 많이 버느냐에 있는 것이 아니라 얼마나 효과적으로 지출을 통제하느냐에 있다.

파킨스법칙(영국의 역사학자, 정치학자) : 사람들은 수입이 늘어날수록 지출도 따라 늘린다는 법칙

 

2. 부채도 자산이다.

 

부채도 leverage effect가 있음, 즉 타인에게서 빌린 차입금을 지렛대로 삼아 자기자본이익률을 높이는 효과

빚을 갚는 것으로는 절대 부자가 될 수 없다.

돈을 움직이는 사람, 돈을 대는 사람

"돈의 가장 참된 특성은 유통에 있다. 돈이 활발하게 유통될때 새로운 부가가치가 창출되면서 마침내 부를 성취할 수 있다. 빚을 깨끗이 청산하는 것은 자기 자신을 위한 돈의 유통을 가로막는 행위에 불과하다"

1997년 메릴린치 증권 "Time to Consider Re-leveraging"  한국 기업들의 부채비율이 170%->35%로 격감되었을때 안정성은 높아졌지만 '성장성'에는 빨간불..'이제 한국 기업들에게는 부채를 주식으로 바꾸는 방식의 출자전환에서 벗어나 주식가치를 위해 부채를 늘리는, 주식을 위한 부채전환이 절실하게 요구된다'는 진단을 받음

돈의 진정한 가치는 "유통"에 있다.

빚은 또다른 의미의 종자돈, 두려움의 대상이 아니라 관리의 대상일 뿐이다.

사업하는 사람에게 빚은 적절히 관리만 하면 아주 유용한 투자수단이다.

반드시 투자를 위해서만 빚을 얻어라.

신용카드는 거의 쓰지 않는다

 

1. 빚을 활용해서 확실하게 투자수익을 올일 수 있는 경우에만 돈을 빌린다.

2. 될 수 있는 한 오랜 기간에 걸쳐 상환하는 대출을 받아야 한다.

3. 자신이 감당할 수 있는 범위 내에서만 빚을 활용한다.

 

 

3. 하늘이 두 쪽 나도 원금은 보전한다.

 

4. 돈을 지키는 것이 돈을 버는 것이다

안전성, 수익성, 환금성

이중 젊은 부자들은 안전성을 가장 중시함. 이들은 리스크를 감수하면서 투자를 하는 것이 아니라 리스크를 관리하면서 투자함!!

 

원금을 잃으면 모든 걸 잃는다.

투자 원금을 지키는 노하우에 대한 공부 필요, 위험관리 능력을 먼저 배워라

돈은 눈에 보이는 실체이기 때문에 두려워하고, 리스크는 눈에 보이지 않는 요소이기 때문에 경시

워렌 버핏은 연평균 수익률이 26.5%, 40년 이상 연 100% 이상 수익을 올린 적이 한번도 없다. 단, 단 한번도 마이너스 수익률을 기록한 적이 없다.

 

리스크가 없으면 수익도 없다

투자대상에 대해서 확실성이 명확해질 때..예) 경매투자에서 예고등기 있는 매물의 위험성, 관련 소송에 대한 분석 병행 -> 향후 판결 결과까지 예측해서 고수익 창출

열정을 갖고 끊임없이 연구,분석 필요

'위험은 자신이 무엇을 하고 있는지 모르는데서 온다' 워렛버핏왈

젊은 부자는  Not risk taker, risk avoider, but risk manager

 

'공부'는 모든 투자의 첫걸음이다

하루라도 빨리 부동산에 눈을 떠야 한다. 취득, 보유, 처분 등에 대한 부동산지식이 반드시 필요함

꾸준하게 부동산 지식을 늘려가라

1. 등기부등본과 도시계획확인원을 분석할 수 있는가?

2. 평과 평형의 차이를 아느가?

3. 딱지와 물딱지의 차이를 알고 있는가?

4. 청약통장 중 대형평형 아파트에 청약할 수 있는 통장은?

5. 부동산 세금의 종류와 세율을 아는가?

6. 1가구 2주택이면서도 양도세를 내지 않는 경우를 몇 가지나 알고 있는가?

7. 왜 강남 한강변 아파트에는 한강 조망권 프리미엄이 적게 붙는가?

8. 확정일자와 전세권등기의 차이를 아는가?

9. 투기지역과 투기과열지구의 차이를 아는가?

10. 용도지역, 용도지구, 용도구역 등은 각각 어떤 차이가 있는가?

11. 지적도와 임야도를 분석할 수 있는가?

12. 토지거래허가구역에서 허가 없이 토지를 거래할 수 있는 방법을 몇 가지나 알고 있는가?

13. 준농림지역과 관리지역은 어떻게 다른가?

14. 개발이 가능한 녹지는 무엇인가?

15. 대치동 아파트가 한국 전체 아파트의 가격상승을 주도하는 이유를 3가지 이상 들 수 있는가?

 

05. 투자시장의 '블루오션'을 잡아라

경매는 머리로 돈을 버는 투자게임이다.

부자아빠 가난한 아빠의 로버트 기요사키 "다른 사람이 미처 알아차리지 못하는 수익성 높은 부동산을 값싸게 사서 임대하거나 일정 기간이 지나 되파는 것이다"

부동산투자를 통해 돈을 모으고, 부동산 임대업을 통해 부를 지속적으로 유지 확대해 나가는 것이 중요함

 

경매가 좋은 5가지 이유

1. 시세부도 저렴한 가격으로 부동산 매입 가능, 감정평가액 기준으로 가격 책정되어 시세보다 저렴, 한번 유찰 시 마다 20% 이상씩 가격 하락

2. 초보자도 참여 가능, 법원 경매방식이 입찰제로 바뀌면서 경매 브로커 개입 가능성 적음, 낙찰 잔금만 납부하면 소유권이전 등기를 하지 않더라도 소유권 취득 가능, 지저분한 권리관계도 법원에서 정리해줌

3. 정부의 각종 부동산 규제정책 간섭 피할 수 있음   예) 토지거래허가구역에서도 경매 가능

4, 경기에 크게 영향을 받지 않음

5. 부동산 투자이다.

 

주식투자 700만 : 1,  경매 10:1

인기매물보다는 비인기 매물 꼼꼼히 살필 것

경매투자는 1년에 한 건씩만 해도 충분

 

06 반드시 35세 이후에 집을 사라

로버트 기요사키 "부자는 자산을 산다. 가난한 사람들은 지출만 한다. 중산층은 부채를 사면서 자산이라고 생각한다. 집은 자산이 아니라 부채다." 하지만 반드시 집을 먼저 사는 것이 한국상황에서 맞다.

돈 없어도 집은 사야한다.

다음에 장만할 집을 지금 구입하라

 

07 투자관련 법률에 전문가가 되라

경락물전매와 알박기

1970년대 당시  강남 압구정동 65평형 아파트 2,860만원 현재 18억원으로 25년간 63배 오름

그러나 강남 주변의 인근 토지는 1,125배가 상승함

 

성공투자의 8할은 법률지식이다.

경락물전매는 합법, 단 2004년 양도소득세가 중과세되어 수익은 다소 줄었으나 가장 대표적인 경매투자 방법임

미등기전매는 불법 ( 잔금을 낸 뒤 60일 이내에 하도록 되어 있는 등기를 하지 않은 상태에서 부동산을 매도하는 것)

변형된 알박기 - 해당 토지 소유권에 저당권이나 근저당권 등을 설정

 

08 '탈법'과 '불법'의 차이를 정확하게 파악하라

토지거래허가구역 전체 국토의 15%인 46억평, 이때 경매물 급격히 감소하게됨

병을 통해 저당권이나 근저당권을 설정케 하여 임의경매 신청 방법

소송 - 소유권 이전일을 허가구역 지정 전으로 바꾸는 방법으로 "의제자백"이나 "쌍불2회"로 원고승소를 통해 소유권 이정을 받는 방식

제소전 화해 방식도 있었으나 한보사태 이후 불가능

이외에 증여와 분필을 통한 방법이 있으나 거의 불가능

투기 목적 절발 시 2년 이하의 징역이나 개별공시지가에 의한 당해 토지의 30%에 상당하는 벌금 부과

 

09 모든 투자시장의 가장 '큰손'은 정부다

건교부, 환경부, 서울시, 국토연구원 국정감사 자료, 국회회의록까지 소장, 국토종합계획도 파악

규제정책보다는 개발정책에 주목

정부의 개발정책에 대해 공부하라 - 사기꾼 조심, 중간 계획 변경 가능성 항상 있음

부동산투자의 길잡이, 국토이용계획

'국토이용계획확인원' = '토지이용계획확인서' = '도시계획확인원'

각 지차체 홈페이지 확인

서울시 홈페이지 인터넷 토지정보서비스, 국토연구원 사이트에서 열람 신청 가능

 

10 젊은 부자는 '세금박사'다

 고가주택인 경우 건물 및 부수토지에 대해 실거래가액을 기준으로 양도소득세가 부과

 집을 팔았을때는 1.5억원 양도소득세, 토지매각은 천만원 정도 소득세 (-> 주택소유자가 건물을 헐어서 나대지 상태로 제공함 )

성공투자의 가장 큰 적, 세금

조세회비(tax avoidance) 는 법의 미비점이나 허점을 이용해 세금을 줄이는 방법

최대한 늦게 내고, 나눠서 내라

기한연장제도 ; 기한연장은 3개월 이내로 하지만 최대한 9개월까지 연장 가능

징수유예제도

분납 : 1,000만원 초과 시 분납 가능, 단 부동산을 취득할 때 내야하는 취득세와 등록세에는 분납제도가 없음

상속이나 증여에 의한 부동산을 취득할 때는 연부연납이라는 제도로 분납 가능

반드시 잔금 치르기 전에 세금전략을 세워야 한다 - > 납세의무는 과세요건이 충족됨과 동시에 자동 성립, 따라서 납세의무의 성립시기를 파악하는 것이 중요함

반드시 공부해야 할 세금관련 법률

지방세법, 종합부동산세법, 소득세법, 조세특례제한법, 상속 및 증여세볍, 국세징수법

지방자치 단체의 세조례, 세감면조례도 살펴야함

선거 후보자의 감세제도, 편의제도도 파악 필요

 

11. 주식투자에서는 '상식'이 최고의 전략이다

양도성예금증서( CD), 국채, 회사채, 비과세 채권 등은 물가상승에 무방비 상태

팁1. 성장하는 산업에 있으면서 시장점유율이 업계 선두주자로 확고하게 자리를 잡은 기업

2. 브랜드 인지도가 높고, 소비자에게 신뢰를 주는 제품을 생산하는 기업

3. 이미 검증된 경영진이 이끌어가는 기업

짐 로저스 "대부분 저가 주식 구매 후 수익 창출" 그러나 향후 기업경영에 긍정적 변화를 확신한 기업에만 투자함"

분산투자와 집중투자를 효과적으로 조율

- 종목의 수가 중요한게 아니라 본인이 개별적으로 분석하고 판단할 수 있는 종목에 투자가 필요함

좋은 주식은 묻어두어라

- 주식투자는 사고팔면서 돈을 버는 것이 아니라 '소유'를 통해 돈을 버는 것이다.

- 여유자금이 곧 투자의 시간적 여유를 불러오고, 여유가 바로 커다란 수익을 창출함

 

 

12. 최선의 펀드를 고르는 5가지 원칙

처음 매입가격보다 3배 이상 오르는   Hat trick주식을 찾아야 한다.

간접투자 (안전성을 원한다면 )

1. 펀드브로커가 추천하는 상품은 일단 매입을 자제하면서 의구심을 갖고 꼼꼼하게 검토한다.

2. 펀드상품의 과거상품을 살피고, 당시 매니저가 여전히 책임자로 있는지 확인해야함. 그리고 펀드상품의 매년 수익률 편차가 크지 않아야함

3. 시장 평균수익률을 넘어서는 펀드는 지양 (인덱스형 펀드를 지향)

4. 장기투자를 원한다면  채권 주식 혼합형 펀드가 아니라 순수 주식형 펀드를 사라

5. 펀드를 자주 옮기지 마라

 

 

13. 해외투자로 황금알을 낳는다.

모든 해외투자는 해당 국가의 최대 국제상업도시에서부터 시작해라

정부 외국환거래 규정 변경하면서 개이의 해외 직접투자 한도액을 300만달러로 확대,

주택구입자금 송금한도를 50만달라로 늘림

중국 상하이..??!!  2008년 베이징 올림픽, 2010년 상하이 올림픽 올림픽 이후 GDP 성장률이 일본 한국 10%,9%씩 7년간 지속 성장했었음

 

14. 해외주식은 분산투자하라

존 템플턴 "시야를 세계로 돌리면 한 나라를 연구하는 경우보다 더 많은 투자처를 찾을 수 있다. 그뿐 아니라 좀더 나은 투자성과를 올릴 수 있다. 아울러 분산투자에 따른 안전성도 확보할 수 있다"

베이징 올림픽 이전에 투자

대부분 무상증자임에도 불구하고 무상증자 이전 상태로 주가가 회귀하는 힘이 강력함

또한 배당수익이 높은 편 (철도, 전력, 도로, 항만..)

중국인 대상  A주와 외국인대상 B주를 통합하려는 움직임, 통합 시 B주는 상당한 혜택 예상

중국주식은 한국에서도 거래 가능

방법 가. 중국 현지에서 계좌 개설 후  인터넷 거래하는 방법

      나. 리딩투자증권, 한국투자증권에 계좌 개설 후 거래 ( 수수료와 세금 0.3%. 수익발생 시 20%

           세금 별도 부과 단 원천징수가 아니라 신고납부에 의함 )

 

15. 달러 약세, 새로운 기회가 온다.

브랜튼우즈 협정 - 미국 달러를 금으로 바꾸어 줌

기술적 진보와 세계적 규모의 변화는 항상 새로운 트랜드를 부상시킨다

일시적 유행과 지속적인 트랜드를 구분해야한다. 시간과 인내심이 필요함

중국 위안화 - 달러화에 맞춰져 있지만 평가절상 가능성 높음 ( 위안화가 미국달러에 비해 40% 평가절하되어 있다고 평가됨, 세계은행은 미국 달러에 비해 5배 정도 저평가되어 있다고함 )

외환투자의 성공조건은 트랜드 분석이다.

 

16. 20억 프로젝트의 첫걸음. 해외펀드

해외펀드에 대한 간접투자로의 방향 전환

1. 주식시장 너무 올랐다.

2. 부동산시장도 투자매력 상실

해외펀드는 채권형, 주식형, 부동산형, 조합형

브릭스(브라질,인도,러시아, 중국)

피델리티, 프랭클린템플턴, 메릴린치, 얼라이언스 캐피털, 슈로더 등 국제적 투자기관이 담당

환리스크를 가장 조심해야함

원화가치 절상에 대한 리스크 있음, 반대는 환차익이 생기고 있는 비과세되는 장점도 있음

선물환 헤지 : 달러 등 외화를 원화로 환전할 때 환율 변동에 따른 리스크를 방지하기 위해 미래 일정 시점의 환율을 현재 환율로 고정시키는 것을 말한다.

해외채권의 경우 5년 이하의 단기, 5~!0년의 중기, 10년 이상의 장기로 구분 채권의 잔존만기가 국내보가 길며, 시장 금리가 조금만 상승해도 펀드수익률은 크게 하락함, 잔존기간 확인이 필수임

 

 

제2부

한국 젊은 부자들의 성공투자 마인드

17. 왼쪽 뺨을 맞았다면 오른쪽 뺨을 때려라

실력 외의 카드를 항상 준비하라.

 

18. 프로페셔널 세계는 강자생존의 원리가 지배한다.

발전의 핵심요소는 경쟁이다.

19. 성공은 좇는 자의 몫이다.

예고등기 : 진정한 소유자가 누구인지를 다투는 소송이 진행 중. 현재 소유자가 패소시  사거나 낙찰받은 사람은 소유권을 상실할 수 있는 리스크가 있음

 

20. 투자의 가장 위대한 멘토는 "책"이다.

브리태니커 백과사전 초판240년 백과사전의 상징, 사마천의 사기열전

로마제국 쇠망사

호메로스의 일리아스와 오디세이아

풀르타르코스 '풀르타르크 영웅전'

 

21 72의 법칙이 부자를 만든다.

투자에 세계에서 언제나 승자는 '시간'을 가진자다.

복리투자 -> 부자로 가는 지름길

복리투자 기법을 반드시 익혀라 ( 복리의 효과는 투자기관과 투자수익률에 기반함 )

 

22, 부자가 되려면 사랑하는 사람과 결혼하라.

23. 젊은 부자들은 '세계인'이다. cosmopolitan

24.  BRICs 를 주목하라.

25. 가난해도 부자의 줄에 서라

26. 라이벌은 반드시 제거하라.

27. 부자와 친해지려면 최고급 승용차를 타라.

합리적인 소비

28. 첫인상이 성공을 좌우한다.

29. 효과적인 정보망을 구축하라.

     정보에 대한 접근태도, 그리고 취득한 정보를 다루는 능력이다.

     수백쪽에 책을 단 두 장의 보고서로 정리할 수 있는 정리능력과 구별능력이 중요

30. 빼앗기고 울기보다 빼앗고 울어라.

     장자의 장점을 훔쳐라

      반드시 투쟁의 정신을 갖자

31. 성공투자는 자기계발에서 비롯된다.

     부자가 되려면 부자의 모임에 접근해라.

     애덤스미스 국부론 " 부의 원천은 노동에 있고, 부의 증진은 노동생산력의 개선에 있다"

     1. 돈 버는 정보와 지식에 대한 학습 57%

     2. 건강증진과 매력의 향상 26%

     3. 인문학적 소양 함양 10%

     4. 사회참여 7%

     인맥네트워크 형성 65% - 정보와 투자지식이 경쟁력

     야간 경영대학원 진학 38%

     가까운 도서관 활용 28%

     새벽에 어학원, 인터넷 활용기술 및 건강 중요

 32. 7가지 습관

     1. 끊임없이 배운다. 예 월마트 샘월튼 남의 좋은 점을 따라했을 뿐..도서관 또는 경쟁업체 파악에 주력함

     2. 긍정적 마인드 -> 집중하는 대상을 바꾸는 것

     3. 이기적으로 행동함

         애덤스미스는 모든 경제주체가 건전한 사회제도의 배경하에서 사전 조정없이 각자의 이기심에 

         따라 경쟁을 전개하면, 시장기구라는 '보이지 않는 손'에 이끌려 국민경제 전체에 질서를 가져  

         오게 되어 있다라고 했음 참고

     4. 숫자 중독증

         재무제표 분석, 대차대조표, 손익계산서 보기 즐기기, 엑셀의 명수

         하루 = 24시간 = 1,440분

     5. 일희일비 하지 않는다 = 항상심 보유

     6. 언제나 따뜻하다. (사람들이 자신을 좋아하게 만드는 방법을 알고 있고 사람과 정보를 통해서 투자의 기회를 만들어 나간다 )

    7. 냉혹할 정도로 차갑다

        정글에서 싸워 이긴자들이다. 독특한 자기 계산과 카리스마 보유, 차가운 계산 능력

        따뜻함과 차가움이라는 양 극단의 습관을 공유함

 

    "부자의 길은 단순하고 평범한 진리로 닦여져 있습니다. 다만 그 길을 기꺼이 가는 사람이 위대할 뿐입니댜."